房产税稽查案例(房地产企业稽查案例)

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本篇文章给大家谈谈房产税稽查案例,以及房地产企业稽查案例对应的知识点,希望对各位有所帮助,不要忘了收藏本站喔。 本文目录一览: 1、企业银行家李世勇先生采访9:集团公司税收筹划三原则和必要性

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企业银行家李世勇先生采访9:集团公司税收筹划三原则和必要性

每一个企业只要在工商部门注册成立,就会涉及税务事宜,每一个人取得的大部分所得、拥有的大部分财产都需要纳税,在近些年税收政策频出,营业税改为增值税,国税局和地税局合并,推动启用金税工程,启用电子发票,个人所得税改革等等;在税务管理信息化的助力之下,税务改革加速推进,纳税人的税务思维也需要与时俱进。

在此背景下,我们采访了企业银行家李世勇先生,他是在实务中厮杀出来还盯着理论不放的人,他拥有多元化大型集团丰富的税收实战经验,也经历过大型的税务稽查,他提出了集团公司“税收筹划三原则”,也提出了税收筹划的三大必要性。

希望通过我们的采访,能够让大家对集团公司税收筹划有一个全新的认识,为企业家和从事于税收筹划的工作者提供一些借鉴。

记者: 李先生,您好!很高兴再次见到您,很多人不是很了解税收筹划,请您简单介绍一下税收筹划。

李世勇:

您好!很高兴见到你,也很高兴能够和大家交流税务筹划。虽然税收和大家的生活息息相关,但是有很多人对它不够了解。我简单介绍一下税收筹划,它就是纳税人在遵守国家的法律法规的前提下,根据税收政策指导,选择最利于企业的税收方案,来合理合法地降低企业税负,将企业的税收利益最大化。因而,我所讲的税收筹划不是让大家筹划去偷税、去漏税等干一些违规违法的事情。但是在实际税收业务操作过程中,有一些人把税收筹划和偷漏税混为一谈,偷税漏税是主观故意的违法危险行为。大家还是要对税收筹划有一个正确的认知,任何一个公司的税收筹划工作不是朝夕间的事情,既要具有非常专业税务技能,又要熟悉业务循环,还要具备顶层架构的设计能力等。

记者: 您在税务方面拥有丰富的经验,希望您能够和大家分享一些真实税务案例,以供大家学习和借鉴。

李世勇:

可以的,我很乐意和大家分享,希望能够带给大家某些启发。

大家知道,在财务人员职业生涯里会和税务机关打交道,这个过程也是企业财务人员成长和成熟的过程;在这方面我是非常幸运的,有机缘巧合的因素,让我在一个多元化集团中经历了四级经营的单元到一级经营单元,让我由一名事务性员工转变为一名业务型管理者最后转型为一名能够参与到企业决策当中,因而让我有机会在各层级中边干边学边思考。在工作中我结识了许多税务局的朋友,也和征管局的朋友聊过人生,也和稽查局的工作人员斗智斗勇过,到后来站在集团税收筹划的视角上再审视和回顾这些事情更是别有一番风景,我和感激曾经打交道过的税务局领导,有保税区的、有乡镇的、有县级市、也有地级市,也有省级和中央的一些领导,也很感谢在这方面启迪我人生智慧的老师。我今天和大家交流的内容,不是一个人独有的,而是我思考汇集了许多人的智慧,通过我传递给大家,也希望能够对大家有所启发和帮助。我从企业日常的一些涉税工作、应对税务稽查和税务筹划三个方面向大家介绍一些案例。

第一个方面,日常涉税工作的一些事情。

这是一些非常琐碎、重复性非常强的事务型工作,对于这些工作而言要认真细致,稍微不慎就会造成税务损失。在很多年之前,我接手主持集团下属一家合资后租赁公司的财务工作,接手之后发现企业缴纳的房产税金额比较高,于是我安排财务人员调取了成立之初企业在税务局办理房产税最初的原始档案资料,我发现征税依据为自由房产,而不是租赁房产,就这样一个不起眼的差别,导致企业每年都要多交房产税。后来经过我们团队的努力,房产税征税依据修改为以租赁费用计征,于是以后每年可以少缴房产税;对于前几年已经缴纳的房产税也需要从财政退回来,打什么时间从财政部门退回来也是一个难题,后来经过了曲折又坎坷的历程,幸运的是企业的主管税务局长很理解也非常支持的情况下,以前年度多缴纳的房产税从财政退还到了公司银行账户上。因而,经办税务业务财务人员要具备一定税务知识,还要非常严谨、非常细心,否则也容易出现多交了税金而自己不知道的情况,更何谈企业如何去进行税收筹划了。

有的时候也会巧妙借助第三方桥梁来协助企业做一些事情,一年一次的企业所得税金汇算清缴也是对企业财务的一次考验,通常汇算清缴之后便会面临企业所得税稽查。我经历过中美和中法合资企业的汇算清缴,也经历过总公司和分子的企业所得税汇算清缴等工作,也经历过股权单一的子公司汇算清缴工作。对于一些复杂的汇算清缴工作,可以借助税务机关信得过的会计师事务所来协助,由独立的第三方出具一个《企业所得税鉴证报告》能够帮助企业比较顺利的完成年度汇算清缴工作。在这里,我要提醒大家要留意中介机构和企业之间作为业务沟通双方签字的《鉴证报告交换意见》及其底稿内容,这里面也有一些学问。

甚至有的时候也需要逆向思维。企业和征管分局之间需要保持一个正常的良好互动,如何能够做到呢?说到这里很多人想到是个人感情沟通,下面的内容是以另一个视角去看待这件事情,做到让企业好做事,让征税机关好做事,这里面有一定的学问。我认为要把握住两点。首先,有的时候税务机关也需要帮忙,这就需要企业可以通过预交税金的方式协助税务机关完成阶段性征税指标;但有的时候税务机关找到企业,很多企业会很较真找种种接口来推辞。第二点,在日常关系融洽的岁月里,每年可以尝试邀请税务机关到企业检查一次账务,让征税机关的工作人员指导一下公司的税务业务,可以检验企业的税务管理状况,然后有方向性的修正调整;也借此机会向征税机关宣传企业,最后争取让税务机关出具一份《税务处理决定书》再补交上一部分税金,但不要涉及到罚款和滞纳金,更要避免税务机关出具会给企业在资本市场的运作带来一定的负面影响的《税务处罚决定书》。这是长期主义思考的一种做法,国家为了减轻企业应对税务检查的负担减少税务局重复进户的现象出台了《国家税务总局关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知》(税总发[2014]12号)第一条“依法规范执法行为、避免重负进户执法”规定。因而,在同一年度内,除涉及税收违法案件检查和特殊调查事项外,对同一纳税人不得重复进行纳税评估、税务稽查、税务审计;对同一纳税人实施实际核查、反避税调查、日常检查时,同一事项原则上不得重复进户。这就是主动邀请税务机关来企业查账的奥妙之处。

第二个方面,应对税务稽查的一些案例。

有一次,经历了由中央部门单独下文的一次税局稽查。这是一家在保税园区的中外合资的高 科技 企业,在园区内年纳税额通常会排在前三位名,这家企业享受一定的税收优惠政策。有一年稽查局对公司进出口和免税业务进行稽查,最后着重围绕着其中对免税内容展开了反复讨论。后来发现这是中央部门在政策衔接上出现了时间空隙而导致,后来通过公司提出的书面申请,在中央部门层面又下达了一个文件化解了这次税务稽查危机。

另外一次,经历了市稽查局对企业高额利润的重点稽查。2008年自美国爆发的次贷危机席卷了全球经济,国内实体企业也受到一定的影响,有一些企业的经营面临一些困难,但公司却逆势高速增长。正是在这个大背景下,市国税稽查局对市内享受税收优惠、高获利企业、固定资产较少和未进行固定资产再投资的企业进行了重点税务稽查。我所的公司恰好属于以上稽查范围,因而被列为市重点稽查对象,我代表被审计方对接这次税务稽查工作;同时被稽查的大型公司中有一家美国机械公司(身为省级机械总公司)。我从集团的轻资产运作战略的角度讲述,结合公司如何抓住经济下行的趋势进行并购扩张做了介绍,让稽查组人员明白了账面轻资产背后的企业战逻辑;又结合当时由彭博士团队建议经董事会同意在陈老师主持下实行的“三大战略法宝”中的“微利经营”和“服务营销”业务逻辑,又将其融入公司的具体业务中介绍如何发挥价值。经过半年的税务稽查,稽查局认为公司的投资战略思维是超前的,公司的业务经营战略也是超前的,不存在税务方面的违法违规行为,这是优秀的公司。而同时被稽查的这家美国子公司不仅补交了几千万元的税金、罚款和滞纳金,也被降低了税务信用评级,还被列为以后税务局重点关注对象。

还有一次,经历了市稽查局对原料采购业务的重点稽查。在未提前通知的情况下,市国税稽查局从异地抽调稽查人员对下属板块某公司进行了突击检查,从公司调取了大量财务纸质和电子版档案。这次稽查组人员能力非常强,获取的资料也非常全,提出的稽查结论都非常有针对性,提出了诸多补税、罚款和滞纳金的业务点。后来经过我们的努力均一一得以化解,在此我列举其中一项:稽查组以过磅单和入库单为线索,提出公司原料采购业务存在不真实入库行为,进而以虚增原料采购成本以降低利润少缴企业所得税金。我给稽查局的书面反馈文件中详细的阐述和佐证了此业务的真实性,公司以过磅单样式是否统一,体现的是企业内部的管理要求。我们还提出要求双方对原料库存进行现场盘点,后来通过独立的第三方对公司的原料进行了盘点进一步佐证了公司原料采购业务的真实性。

第三个方面,在税收筹划方面的一些事情。

集团化公司一盘棋来运作税收筹划。这是一个系统的工程,有些内容不方便详细展开来讲,在这里我笼统的介绍一下。这里面既涉及到利用西藏个人所得税金政策,又涉及到利用保税区等国内地区税收差异筹划企业所得税金,还涉及利用香港和新加坡税收政策进行企业所得税筹划,还涉及到利用全产业链内进行税收筹划,当然也会运用即征即退、税收减免和返还政策等。对一个大型集团而言,这是一个系统的税收筹划网络,有的税务筹划也要和资金池筹划相结合,因而需要具有系统思维和顶层设计的能力。有的企业没有税收筹划层级观念,搞了一个全体财务成员进行税收筹划,看起来花了很大的力气、大张旗鼓声势浩大的去做,实际上未进行系统性的税收筹划。在很多年之前,我负责的下属区域盘活了一家倒闭的工厂,这家企业曾经无论在销量、销售收入以及利润方面,都是当地区域的佼佼者,但是出乎意料的是这家公司因为补交税金、缴纳罚款和滞纳金而破产倒闭;由分子公司单独进行税收筹划是行不通。

在职场中一路走来,经历了太多与税务相关的业务,还经历过同行的精准举报、个别离职管理人员的举报等情况,企业的成长历程是一个不断树立挑战目标、不断克服困难实现目标的过程,个人的成长也是在这种职业生涯中不断挑战自我来实现的。

记者: 刚才您列举了一些税务工作案例,您在税务方面有什么感悟或者体会呢?还请您分享给大家。

李世勇:

因为工作需要让我有机会接触许多税务工作者,在他们身上我看到了许多的闪光点,他们有从军队转业从事税务工作的公务员,也有通过公务员考试选拔的大学生,还有专门从事税务工作的第三方机构。他们的专业能力、个人素养等方面都非常强,这些人很聪明也很有智慧,并在税务系统中得到系统培训。因而和这个圈子的人打交道的过程,也是一个自我施压、自我成长的过程,我始终怀有一颗敬畏和感恩的心,我的感悟体会还真挺多的,我归纳为“税收筹划三原则”,希望对集团化公司的税收筹划有一些参考价值。

原则一,税收筹划要有顶层设计支持,确保合规合法。

我经历了很多次数的税务稽查,总体而言都化险为夷了,里面不乏有我自己的勤劳和努力,我认为最主要因素是顶层税收筹划到位,正是因为企业在结构层面不存在违法违规的事情,对于招待费用和差旅费用等一些发票问题,在重点税务稽查面前都是些小毛毛虫。当然企业的税收筹划也是企业核心竞争力的一部分内容,对于企业重大战略规划、重大经营决策、重要经营活动,关乎企业的兴衰与存亡,具有复杂的复合风险,尤其多元化大型集团的组织体系非常的庞大,涉及到的业态也非常广,这就需要站在各业态的最高端去思考筹划税收,将税收筹划融入到集团的战略之中,在无形中融入到企业经营中。

原则二,税收筹划要有业务逻辑支持,确保合情合理。

企业的税务筹划均需要融入到企业的经营当中,缺少业务逻辑支持的税务策划很容易会被监管机关定性为偷税或漏税行为这样,这样不仅达不到预期效果,还会让公司陷入到被动当中。因而,税收筹划的人员需要深度了解行业状态、公司经营战略、公司的业务运行逻辑、以及企业的内部管理。这是理论和实践相结合的过程,只要沿着这个脉络去做,税务筹划的人员才会将税务专业知识和企业经营结合起来,税务筹划人员才能够和税务执法人员保持一个顺畅的沟通。

原则三,税收筹划要具有基层业务支撑,做到平稳落地。

从税收筹划的整个环节来看,账务处理属于末端环节了,在这个环节上的永恒的税务筹划主题就是规范、规范、再规范,能够将资金流水账、纳税申报账和会计账“方起来”实现数据一致,最终确保税务筹划的平稳落地。对资金账不能掉以轻心,货币资金是企业最容易出现问题的资产,因此企业每月都应认真核对每笔款项的进出记录,对存在出入的地方及时处理,从而实现资金帐和财务账的一致;对税务账要有敬畏之心,企业税金是在财务账基础上进行调整后计算出来的,调整事项涉及企业的收入、成本及费用,这是一个比较复杂的过程,因而需要确保计算过程中的正确,尽量不要发生因计算失误而影响税务评级;对于财务账的细节处理也要严谨,税务机关使用的查账软件具有强大的功能,仅仅“摘要预警分析”和“分录分析”功能就能够相对准确找到问题点。

记者: 难道企业一定要进行税收筹划么?

李世勇:

我在《面对国内新四大红利,集团公司经营维度提升之道》采访中层提到企业要由低纬度经营上升到高纬度经营,而“政策经营”便是高纬度经营内容之一,税收筹划是当今集团公司的必修课内容之一,税收筹划存在三个必要性。

必要性一,企业家要关心政治。

我们是政治挂帅引领 社会 全面发展的国家,企业家听党的话,跟政府走。党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和 社会 发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确把“坚持党的全面领导”作为“十四五”时期经济 社会 发展必须遵循的首要原则,提出“必须坚持党的全面领导,充分调动一切积极因素,广泛团结一切可以团结的力量,形成推动发展的强大合力”。 请大家注意,我们现在的改革特点:一旦启动,就会强烈地推动。比如说军队改革,七大军区调整为五大战区,三十万军队干部转业。因而,为 社会 创造财富的企业家需要关心政治,有句话说的好“没有成功的企业,只有时代的企业”。聪明的企业家能够通过政策去分析后果怎么样、会演变出什么,从而为自己做决策,但不要去做触犯法律的事情,否则就会面对直接的税收损失,包括追缴税款、少缴税款50%至5倍的罚款、按日加收滞纳税款0.05%的滞纳金。而根据《税收征收管理法》对偷税、抗税、骗税行为,不受追缴期限的限制,一旦被定性为这三种行为就会面临无限期的追征。也会影响公司的资本运行情况,在已经或即将在债券和股票市场全面推行的注册制大背景下,这对企业的信用评级提出了更高要求,企业纳税信用是资本市场信用评级的重要参考指标之一。有些不当的行为会构成犯罪,按照《刑法》规定“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金”。也会危及到个人品牌和形象,按照《重大税收违法失信案件信息公布办法》税收违法“黑名单”制度,会在媒体上定期公布重大税收违法失信案件违法者的信息,失信者会面临不能坐高铁、无法坐飞机等“一处失信、处处受限”的窘迫局面。

必要性二,“政策经营”已经大型集团核心竞争力之一。

大型集团的发展战略要契合国家的战略,改革开放后成长起来的大型集团公司,无不是踏着政策方向而发展起来。企业的发展是有规律可循的,规模在10亿元至100亿元之间是内部治理红利,这是一个平山头的过程,以让组织的头脑够灵活、身段够柔软;到了100亿元至1000亿元是人才红利阶段,这是一个快速完成高端人才储备的阶段;而超过1000亿规模的时候,这是战略红利的阶段。在这个阶段企业的领军人才要能够引领企业踏着国家战略方向的步伐去走,才会进入新蓝海、才会获得更多的政策支持。比如:苹果公司通过控股公司和子公司之间让人云里雾里、眼花缭乱的复杂结构关系进行税收筹划。表面上每台电脑似乎在不同的子公司之间转了一大圈,但实际上些只不过是账面上的处理,而经销商提货地点依旧是电脑的生产地。但一圈转下来,通过转移价格方式,价格发生了重大变化,利润主要留在了开曼群岛的苹果公司,这带来了极大的税务节省。后来,美国参议院和证券交易所对苹果公司的纳税情况进行了深入的调查,结论是“苹果的整个税务架构是合法的”。不仅仅苹果公司,比如可口可乐、宝洁、英特尔公司都在开曼群岛开设子公司,他们的做法是将盈利通过转让定价等各种渠道转移给子公司,以获得税收上的优惠。苹果公司的这种避税方式是“双层爱尔兰汉堡”,这种税务筹划方式对我国的企业也极具借鉴意义。2021年初,格力电器智能制造生产基地签约落户临沂综合保税区,临沂是南北大通道的中心枢纽有“物流之都”的称号,向南可辐射长江经济带,向北可以辐射京津冀城市群,在税收筹划上也有深层的布局思考。

必要性三,这是对家庭财富通道的管控和经营。

确保家族财富进来入口,为家族财富延续继承开好头。在国外是不开发票的,他们通过现金管税收,而我们是以票为主以现金等手段为辅。在这个大数据法制化的 社会 ,所有资金的来龙去脉都会透明化,因而我们需要对家庭的财富通道进行管控和经营,以确保获得财富的正当性。在税金管控这套制度里,将钱拿在手里就安全了,不安全的,这是很危险。想将钱花出去也很难,买了固定资产表明你的财富增加了,在银行存款、贷款没有增加的情况下,在收入没有纳税的情况下,钱是怎么来的呢?如果没有纳税,就需要到税务局里去把税金厘清楚。企业的钱和企业家个人的钱是两回事,税务局一张税票就可以将拿回家的钱给收回来,甚至还会面临法律风险;企业家不仅仅要让企业有钱,还要让个人合法的有钱,因而需要在公司层面进行企业家代扣代缴个人所得税金的筹划和管控。家庭财富还涉及到延续继承,如果将灰色的财富传承给子孙后代,这会将潜在的危机也传承给下去。有些人希望借助洗钱的手段将将财富脱白;但国内加大了对反洗钱的打击力度,央行披露了2021年“1号罚单”,中信银行因四项违法行为被罚2890万元,违法行为类型包括未按规定履行客户身份识别义务、未按规定保存客户身份资料和交易记录、未按规定报送大额交易报告和可疑交易报告、与身份不明的客户进行交易。去年初,民生银行和光大银行也因存在反洗钱领域违法违规行为,被央行开出千万级罚单。近年来,央行对反洗钱领域的监管持续加码,央行组织起草了《金融机构反洗钱和反恐怖融资监督管理办》,新增了金融机构反洗钱内部控制和风险管理相关工作要求,还将银行理财子公司、非银行支付机构、从事网络小额贷款业务的小额贷款公司、消费金融公司等从事金融业务的机构一并纳入监管范畴。在国外对反洗钱的打击,反洗钱金融行动特别工作组(FATF ),将洗钱风险国家被分为两类:高风险国家地区和 加强监控国家地区。对于所有被认定为高风险的国家地区,FATF 呼吁和敦促其成员国家和所有国家加强尽职调查,并在最严重的情况下,呼吁各国采取反制措施,以保护国际金融体系免受来自这些国家地区的持续性的洗钱、恐怖融资和扩散融资风险威胁。

记者 :您还有什么其他的思考?

李世勇:

今天先做这些分享交流,其他内容我们下次交流。

记者:

非常感谢李总的分享!涉及税收筹划的内容我们计划分两期采访,期待着下一次采访交流。

结束语:

我们所享受的一切公共物品都来自税,如果没有税金,我们就很难看到警察和公路,也很难得到秩序和安全;我们要诚信经营、依法纳税,我们也需要关注税收的变化,每一个人和企业也需要积极应对。

征收房产税应注意的几个问题

地价款并入房产原值征收房产税应注意的几个问题

一、 没有以宗地为单位分别计算容积率。

一个企业如果存在多宗土地,在计算土地价款并入房产原值征

收房产税时,应以每一宗土地为单位分别计算容积率,不能将该单位所有房产面积和所有土地面积求和,统一计算出一个容积率,进而计算需要并入房产价值的土地价款金额。

案例1:某企业有两宗土地,甲宗地土地面积10000平方米,取得土地时支付土地出让金1000万元(已含相关税费、下同)。地上房屋建筑面积合计6000平方米,房屋价值1200万元;乙宗地土地面积10000平方米,取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米,房屋价值600万元。

该企业的处理方式是这样的:

土地面积10000+10000=20000平方米

建筑面积6000+3000=9000平方米

容积率9000/20000=0.45,容积率低于0.5,将土地价值按2倍建筑面积进行计算并入房产价值征收房产税。

土地价值1000+1000=2000万元

计征房产税土地价值2000*9000/20000*2=1800万元

企业房产税计税价值1200+600+1800=3600万元

年应纳房产税3600*(1-30%)*1.2%=30.24万元

正确的处理方式是:对甲、乙两宗地分别计税容积率,并确定房产税计税值。

1甲宗地容积率6000/10000=0.6,容积率超过0.5,将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。

甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元

甲宗地年应纳房产税2200*(1-30%)*1.2%=18.48万元

2、乙宗地容积率3000/10000=0.3,容积率低于0.5,将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产价值征收房产税。

乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元

乙宗地年应纳房产税1200*(1-30%)*1.2%=10.08万元

该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元

企业多交税款30.24-28.56=1.68万元

案例2:某企业有两宗土地,甲宗地土地面积10000平方米,取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计8000平方米,房屋价值1200万元;乙宗地土地面积10000平方米,取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米,房屋价值600万元。

该企业的处理方式是这样的:

土地面积10000+10000=20000平方米

建筑面积8000+3000=11000平方米

容积率11000/20000=0.55,容积率大于0.5,土地价值全额并入房产价值征收房产税

计征房产税土地价值1000+1000=2000万元

企业房产税计税价值2000+600+1800=4400万元

年应纳房产税4400*(1-30%)*1.2%=36.96万元

正确的处理方式是:对甲、乙两宗地分别计税容积率。

1甲宗地容积率8000/10000=0.8,容积率超过0.5,将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。

甲宗地房产税计税值1000+1200=2200万元

甲宗地年应纳房产税2200*(1-30%)*1.2%=18.48万元

2、乙宗地容积率3000/10000=0.3,容积率低于0.5,将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产原值征收房产税。

乙宗土地房产税计税值1000*3000/10000*2+600=1200万元

乙宗地年应纳房产税1200*(1-30%)*1.2%=10.08万元

该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元

企业多交税款36.96-28.56=8.40万元

二、 容积率是动态的数据,没有对其进行动态管理。

取得一宗土地后,有的企业对地上房屋一次建成,有的分期建设,跨年或跨越多年建成。如果首次建成时容积率超过0.5,在以后新增房屋时对计征房产税时影响不大,只对新增房产价值计税即可。如果首次建成时容积率低于0.5,企业再有新建房产时,应及时对容积率进行重新计算,确定计征房产税的土地价值,避免出现纳税风险。

三、 零地价取得土地账务处理不正确

近十几年来,各地政府为发展经济,大搞招商引资,大规模建

设工业园区。为吸引企业、个人投资,搞以地招商,零地价出让土地。这种情况下房产税应如何计算?

例3:某企业通过出让方式取得一宗土地,该宗地土地面积10000平方米,取得土地时支付土地出让金(含相关税金等、下同)1000万元。由于该企业投资额符合当地规定招商引资优惠标准,当地政府决定对该企业采取奖励政策,对企业已支付的土地出让金全额返还给企业。在企业上交土地出让金的次月就通过当地财政部门以奖励名义将1000万款项全额划拨到企业账户。该企业基建完成后,地上房屋建筑面积合计8000平方米,房屋价值1200万元;该企业的相关账务是这样处理的,

1、 支付土地出让金

借:无形资产-土地使用权 1000万元

贷:银行存款 1000万元

2、 收到财政奖励款

借:银行存款 1000万元

贷:无形资产-土地使用权 1000万元

上述账务处理后企业取得的“无形资产-土地使用权”科目账面

价值为零,这样征收房产税时计税价值就没有土地价值。只就房屋价值征收房产税。

企业计算应纳房产税1200*(1-30%)*1.2%=10.08万元

企业正确的处理方式是:

1、支付土地出让金

借:无形资产-土地使用权 1000万元

贷:银行存款 1000万元

4、收到财政奖励款

借:银行存款 1000万元

贷:营业外收入-补贴收入 1000万元

3、该宗地的容积率8000/10000=0.8,大于0.5,地价款全额并入房产价值计征房产税

4、该宗地房产税计税值1000+1200=2200万元

5、该宗地年应纳房产税2200*(1-30%)*1.2%=18.48万元

企业少交税款18.48-10.08=8.40万元

四、 取得土地时缴纳的契税、耕地占用税没有计入土地使用权

价值

土地使用权价值除包括土地出让金外,还包括缴纳的契税;如果取得的土地是耕地,土地使用权价值中还应该包括向税务机关缴纳的耕地占用税。取得土地缴纳的契税、耕地占用税都应该并入“无形资产-土地使用权”科目,资本化处理。这样才能避免减少税基,少纳税款的风险。

五、 账务处理方面:

执行新会计准则的企业,土地使用权应作为“无形资产-土地使用权”单独入账。由于出台土地价值并入房产原值征收房产税政策,存在个别财务人员将土地使用权金额转入“固定资产-房屋”科目的情况,如果企业确定的房屋的折旧年限和土地使用权的摊销年限一致,则影响不是太大;否则在计算所得税时纳税调整比较繁琐。建议土地使用权还是单独核算,只要在计算房产税时能够准确确定计税值即可,毕竟房屋原值和房产税计税值是两个含义。(转载)

房产税税收筹划有哪些要点房产税纳税筹划技巧

房产税筹划一、利用房产税的征税范围进行筹划

房产税筹划政策依据:按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号)对征税的房产范围进行了明确:“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、***、居住或储藏物资的场所;独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。税法规定,房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的余值按,1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行,只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账,就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。

房产税筹划具体案例:华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园,工业园区计划除建造厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物,预计工程造价40 000万元人民币,其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元,其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话,华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税,每年需缴纳房产税(该省扣除比例为30%)=40 000×(1-30%)×1.2% =336(万元)。如果公司经过筹划,把除厂房、办公用房外的建筑设施,如停车场、游泳池等设施都建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不用缴纳房产税。这样,华美公司每年可以少缴纳126[15 000×(1-30%)×1.2%]万元的房产税。

注意事项:《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确,即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑,从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确:凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围,需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定:具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、***、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑,如地窖、池、窑、罐等,仍未纳入房产税征税范围。

房产税筹划二、通过转换自用地下建筑用途筹划

房产税筹划政策依据:按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念,即“应税房产原值”。具体为:工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值;应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~8096作为应税房产原值,应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%.

确定计税房产原值后,地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异,实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。

注意事项:1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑,对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定,与地上房屋相连的地下建筑,原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的,这符合现行税法的规定。

2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑,必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。

房产税筹划三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划

房产税筹划政策依据:如前所述,房产税有从价计征与从租计征两种方式,这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者,是租赁还是仓储,具体可通过下列公式确定:假设某企业的房产原值为Y,收取年租金Z,所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A(A代表10%~30%中任何数字),那么从价计征应缴房产税Y×(1-A)×1.2%,从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%>Y×(1-A)×1.2%,亦即Y÷Z<10÷(1-A)时,选择从价计征合算;反之,选择从租计征合算;如果Y÷Z=10÷(1-A)时,则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义,纳税人仅就其它相关因素考虑即可。

具体案例:甲公司为一内资企业,分别在A省和B省拥有一处闲置库房,原值均为2 000万元,净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房,丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房,初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%,B省规定的减除比例为 10%.经测算,甲公司决定与乙公司签订仓储合同,而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下:

1、如果与乙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其它税收问题),缴纳的房产税=160×12%=1 9.2(万元)。如果甲公司与乙公司协商,将房屋的租赁行为改为仓储业务,即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品,从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下,房产税可以从价计征,应缴纳的房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)。通过比较不难发现,仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4(19.2-1 6.8)万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

2、如果与丙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其它税收问题),缴纳的房产税=160×12%=19.2(万元)。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同,在此方案下,房产税从价计征时的减除比例为10%,应缴纳的房产税=2000×(1-10%)×1.2%=21.6(万元)。两者相比较,采用仓储方式将增加房产税税负2.4(21.6-19.2)万元。所以应与丙公司签订租赁合同。

从上面分析可知:1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%,则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×(1-20%)×1.2% =19.2(万元),采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2(万元),此时便不存在房产税节税问题;2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%,则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁,宜实行租赁形式;3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%,则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税,宜采用仓储方式。

房产税筹划注意事项:租赁与仓储是两个完全不同的概念,到底签订何种合同,最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说,租赁只要提供空库房就可以了,存放商品的安全问题由乙企业自行负责;而仓储则需对存放商品的安全性负责,为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员,添置有关的设备设施,从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂,甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后,甲公司仍可取得较可观的收益,则采用仓储方式无疑是一个节税良策。

新建厂房消防验收不合格要交房产税吗

1、首先回答你,理论上只要你的厂房处于未实际使用转态(包括也无任何生产设备入场),且是“在建工程”状态的,就暂不需要缴纳。这个原则上是这样,各省执行的细则,最好还是去当地税局咨询一下放心。

财税地字[1986]第8号的规定《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》: 自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念可理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目,或者实际投入使用。

2、但你如果已经有使用,那就不管你消防验收过没过了,实际使用次月起你就要申报缴纳。逾期将来肯定会被税务稽查,会有税款以外滞纳金和罚款。

举个例子:江苏省某工业企业委托某施工企业新建一栋厂房,16年5月已完工并投入使用。由于特殊原因,该工业企业在16年8月才完成厂房验收手续,并且从当年9月开始申报房产税。税务机关对该企业进行稽查时发现了厂房投入使用却没有申报房产税,该企业财务负责人解释说房产税应当从办理验收手续之次月起缴纳。税务稽查纠正了该企业的看法:厂房在办理验收手续前已经使用应当从使用之次月起缴纳房产税。随后,税务机关责令该工业企业补缴16年6-8月份房产税并加收滞纳金,处以未缴少缴税款的0.5倍的罚款。

房产税征收问题

1、房产税问题:社会本矛盾,购房是老百姓的钢性需求。但房子叫“商品房”。既然是商品,就该遵循商品本该具备的特性,买卖自由原则,买得起就买,买不起就不买。好比在商场里购物,总不能说东西贵就要求降价吧。除非把房子改名不叫“商品房”。但那样分管城建和经济口的官员又不愿意。他们也要考虑自己的仕途,比如上级领导来检查工作,发现经济发展缓慢、税收不高,势必会考虑下一任的地区长官是否该让他连任。而对于房地产开发商,他们为了响应用户党中央号召(要包括中部崛起),势必到有发展前景或税政倾斜度较大地区投资,一方面带动经济发展,但商人不是慈善家,都希望利润最大化。所以,另一方面是为了赚大钱。起先政府用优惠政策引导开发商来投资,等资金投放市场并进了地方财政,政府又一方面为了执政地位、另一方面是为了给老百姓请命、出头要求开发商降价,甚至出台一些政策让市场逼迫开发商降价。试问还会有多少开发商来投资?所以只能把“商品房”换个名。否则,货币战争将导致将来生产出“商品盐”,你买不?

归根结底,房价高是政府造成的,寸土寸金的低价也是政府定的。政府要发展一个区域,势必会从财政拨款以修建很多配套设施,比如银行、商场、医院、学校、公交站点,甚至把很多行政部门设立在该区域内。届时会有人群从很多周边城市涌进该地区。如果我是开发商,我也会来投资。在生活便利的地块修建住宅小区,价格绝不会低。没人会在偏远山区修单价过万的小区吧!生活便利的地区必然是人多地少,但购房是刚性需求,这使开发商“有机可乘”。用“有机可乘”实有贬义,但任何商人都会如此。比如面对国与国之间的贸易时谁又不想把自己的国家的利润最大化呢?我们坚决用户党的领导、支持党发展经济建设。但发展经济建必然会带来“高房价”。如果一个城市要向国际大都会靠齐,或者要申请直辖市,就要有经济发展,同时税收占绝对优势,但税收也是从各个行业特别是房地产行业产生,所以政府也不想房价过低。针对这种情况,只能抑制房价快速增长,出台房产税似乎不大合适,那别人买房向国家交税时政府为何不在购买环节予以制止(限购令),也是为税收着想。这跟先用优惠政策“引诱”开发商来投资,等企业缴税后又要他们降价是一个理。

2、亮化工程和构建节约型社会也矛盾。历届地区行政长官都想在任期间使所管辖的区域在税收上有所提高。一发展了经济,二给自己升迁带来筹码,这很正常。但也不是别人所有好的经验和管理自己用来也好。其他经济发达的地区的电价也不完全是财政支出,税收起了很大作用。税收是哪来的,难道靠征收房产税吗?税种越来越多,证明国库没了,很多钱在百姓手上。所谓“拉动内需”,就是把左手钱放到右手来。就汽车降价这一现象,先让很多人买车,买了后又加收税种,这跟老百姓买房时不制止,交税后又加收房产税是一个理。

3、为何公安、城管等部门在百姓心目中的形象不是很好,关键在管理。中部崛起政策很好,但不能把人堆积到中部,而是把人中的精英加以集中。很多外地人来务工,那么在卫生、环保、治安、城管、住房、就业、社保、交通等方面也带来麻烦,很不好管理。

4、治安案件中很多是外来人作案,因为外来人口中也有很多流窜犯。包括很多郊区拆迁后一夜爆富的小年轻,他们时常是黑皮、光头、项链、休闲服、有的甚至是嗨衣嗨裤到中心城区做沙石霸、开课、吹嘛果、打沙。扰乱社会治安、影响自身和他人身体健康。其实最早中心城区的高级毒品并不产自本城区,而是从郊区流进。人多了,治安成了问题。很多人觉得警察腐败,可我不这样想,我尊敬他们,他们个个是好样的。他们也是人,人都有精神底线,总不能让每个警察都像少数劳模那样累病吧。体力再强的运动员也有疲软之时。有些大城市,警力配备完善,比如上海。听说上海是全国破案率较高的城市之一。但人家对外来人口和车辆是如何管理的?计算一下,假比上海一天发10起治安案件,每个案件有2--3人负责,破案率能不高?而我们城市,发案率高,且每个警察负责好几起案件,破案时间必然滞后,破到疲软之时就会寻求治标不治本的破案手法(腐败),老百姓又说效率不高,慢作为,受贿等。为何会这样,就是因为人多了、流窜的人更多。每年逢年过节,外地人都回老家了,我们的城市才最真实。

5、人多了,卫生成了问题,餐馆油烟、饭盒、地沟油、无证的私人食品作坊......很多是外地人搞出来的。大部分外地小商贩在路边摆摊设点、违章占道城管能不管吗?他们仅为了一己私利不顾及卫生、环保,遭到城管执法,他们对城管印象好吗?这叫城管局的行风评议怎么搞?说到餐饮,卫生就不谈了,都看得到。包括假冒一次性消毒的碗筷、地沟油、无证的小食品加工场不都是外地人搞的吗?说句难听点的话,自己家人吃饭还要外人做,请保姆啊?而且请的很多事不环保、不健康的保姆。但话又说回来,我们城市有很多人大事做不来、小事不想做、爱面子、将排场,用好吃懒做。如果“自家人”勤劳点,外来人能有污染我们环境的渠道和空间吗?相反,很多购房者都是外地人啊。我们为何就不能树立自己的饮食品牌,难道这餐饮业真的很难、很丢面子?如果你们能坚持也可以像外地人那样买房、买车。

6、人多了,就业也成问题。本城人很多都没有岗位,还要安排外来人就业,甚至要求民营企业给他们买三金。政府甩包袱?钱从哪来,国家难,民营企业就不难?

7、人多了,汽车降价厉害。买车的人多了,尾气排放多了。城市基础设施建设永远跟不上汽车产量和人流量,交很拥堵,省、市领导不会感受到堵,因为他们走到哪都有武警、公安开道。

8、总说货币升值、全民GTP如何如何好。其实是对外升值、对内贬值。货币是否增值只看物价。(每年都是8个坛子7个盖,哪有问题盖哪,治标不治本。)

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